Jeśli spędzasz za granicą coraz więcej tygodni w roku, prędzej czy później pojawia się pytanie, czy nie prościej byłoby mieć tam coś własnego. Odpowiedź zależy od kilku liczb, które łatwo przeoczyć. Poniżej sposób na uczciwe porównanie, zanim zaczniesz oglądać oferty.
Ile czasu naprawdę spędzasz na miejscu?
Podstawą rachunku jest liczba tygodni w roku, a nie same plany. Kilkanaście dni urlopu zwykle nie uzasadnia zakupu, bo nieruchomość generuje koszty także wtedy, gdy nikogo w niej nie ma. Im dłuższe i regularniejsze pobyty, tym mocniej bilans przesuwa się w stronę własności.
Z czego składa się koszt zakupu?
Cena z ogłoszenia to dopiero początek. W Hiszpanii do ceny dochodzi zwykle 10 do 13 procent na podatki i opłaty: przy domu z rynku wtórnego jest to podatek ITP, którego stawkę ustala region, a do tego notariusz, rejestr i prawnik. We Włoszech dodatkowe koszty to zwykle 10 do 12 procent, a podatek rejestrowy od drugiego domu wynosi 9 procent wartości katastralnej, podczas gdy dla głównego miejsca zamieszkania 2 procent, po spełnieniu warunków.
Jakie opłaty wracają co roku?
Właściciel płaci co roku podatek od nieruchomości, opłatę za wywóz odpadów, opłaty wspólnoty, media (opłaty stałe naliczane są także przy pustym lokalu) i ubezpieczenie. W Hiszpanii dochodzi podatek dochodowy nierezydenta, który dotyczy także nieruchomości niewynajmowanej. Ich wysokość zależy od gminy i rodzaju lokalu, więc poproś o zestawienie dla konkretnej nieruchomości, a nie dla średniej z internetu.
Jak porównać to z wynajmem?
Zsumuj roczne koszty własności, doliczając rozłożony na kilka lat koszt zakupu, i zestaw je z kwotą, którą wydałbyś na wynajem tej samej liczby tygodni w interesującym Cię sezonie. Wynajem daje elastyczność, bo co roku możesz zmienić region. Własność daje stałą bazę, ale wiąże kapitał i obowiązki. Nie zakładaj, że nieruchomość zyska na wartości, bo tego nikt nie gwarantuje.
Czy wynajem własnego mieszkania pomoże?
Część właścicieli wynajmuje nieruchomość, gdy sami z niej nie korzystają. W Hiszpanii wymaga to licencji turystycznej, której zasady ustala region, a wspólnota mieszkaniowa może taki najem ograniczyć. Nie każda nieruchomość się do tego nadaje, więc nie licz z góry, że wynajem pokryje wszystkie koszty.
Kto pomoże, gdy nie znasz języka i przepisów?
Przy zakupie za granicą największym wyzwaniem bywa język i lokalna biurokracja. INK Estates to polska spółka, która wspiera kupujących we Włoszech, Hiszpanii i na Cyprze. Dobiera oferty, organizuje oględziny, komunikuje się z lokalnym pośrednikiem w imieniu klienta oraz koordynuje pracę niezależnego prawnika i tłumaczeń. Całość odbywa się po polsku, a zespół ma ponad 15 lat doświadczenia na rynku nieruchomości.
Lista kontrolna przed decyzją
Upewnij się, że znasz odpowiedzi na cztery pytania: ile tygodni w roku będziesz na miejscu, jaki jest budżet całkowity z kosztami rocznymi, czy wynajem jest dopuszczalny w danym budynku i kto sprawdzi dokumenty. Jeśli którejś odpowiedzi brakuje, wynajem na próbę przez jeden sezon pozwala zebrać dane bez zamrażania kapitału.
